土地について
◇評価額の算出
固定資産税の評価額は、原則として3年に一度評価替えを行います。この評価替えの年を基準年度といいます。基準年度以外の年(第2年度、第3年度)は新たな評価を行わず、基準年度の評価額を据え置きます。ただし、土地の地目が変わったなどの場合は、新たに評価を行い評価額を決定します。
また、昨今の地価下落傾向を考慮し、地価が引き続き下がっている地域は毎年度評価額を修正します。
◇評価の方法
宅地については、地価公示価格の7割をめどにその道路に接する土地の1m 2 当たりの単価(路線価)を決め、これに基づいてそれぞれの土地の状況(間口、奥行、形状など)に応じて一筆ごとに評価します。
農地、山林については、標準地を選定し、その標準地の評価額に比準して評価します。
原野、雑種地などについては、宅地、農地、山林の評価額に比準して評価します。
◇路線価の公開
市役所 別館2階 資産税課 20番窓口 で市内の路線価を公開しています。
◇課税標準額
原則として、評価額が課税標準額(税額算出の基礎となる価格)となりますが、住宅用地に対する課税標準の特例措置や商業地等、税負担の調整措置に該当する場合は、措置後の額が課税標準額となり、評価額より低く算定されています。
1.住宅用地に対する課税標準の特例措置
住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から、課税標準の特例措置が設けられています。
《住宅用地の種類》
住宅用地は、その土地にある家屋の種類により2つに分類されます。
（1)専用住宅（全て居住用に使っている家屋）の敷地
（２）併用住宅（一部を居住用に使っている家屋）の敷地
(1)はその土地全部、(2)はその土地の面積に一定の率を乗じて得た面積を住宅用地とします。
ただし、(1)・(2)とも家屋の床面積の10倍が上限となります。
| 家屋 | 居住部分の割合 | 住宅用地の率 | |
|---|---|---|---|
| (1) | 専用住宅 | 全 部 | 1.0 |
| (2) | 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の1以上 2分の1未満 | 0.5 |
| 2分の1以上 4分の3未満 | 0.75 | ||
| 4分の3以上 | 1.0 | ||
| 上記以外の併用住宅 | 4分の1以上 2分の1未満 | 0.5 | |
| 2分の1以上 | 1.0 |
※ 居住用ではない建物(店舗・事務所・工場など)の敷地、居宅取り壊し後の更地にはこの特例はありません。
《住宅用地の特例率》
| 小規模住宅用地 | ・・・ | 200m 2(※) 以下の住宅用地で、課税標準額が固定資産税では評価額の6分の1、都市計画税では3分の1になります。 | |
※ |
住宅1戸につき200m 2 が対象となります。 | ||
| 一般住宅用地 | ・・・ | 小規模住宅用地を超える部分の住宅用地で、課税標準額が固定資産税で は評価額の3分の1、都市計画税では3分の2になります。 |
|
【例＝住宅用地が300m 2 ・単価60,000円/m 2 の場合】
評価額：60,000円×300m 2 ＝18,000,000円
住宅用地の特例措置
60,000円×200m 2 ×1/6＝2,000,000円
60,000円×100m 2 ×1/3＝2,000,000円
◎固定資産税課税標準額 4,000,000円
60,000円×200m 2 ×1/3＝4,000,000円
60,000円×100m 2 ×2/3＝4,000,000円
◎都市計画税課税標準額 8,000,000円
住宅用地の認定は賦課期日(1月1日)を基準日としますので、1月1日において、実際に住宅が建っていることが必要で、住宅の建築を予定している土地や住宅を建築しつつある土地は住宅の敷地とはなりません。
ただし、次の場合で一定の条件を満たすときは、その敷地は住宅用地の扱いとなります。
- 同一所有者が既存の住宅に替えて新築中のとき(建て替え)
- 震災・火災・風水害などにより住宅が滅失、損壊したとき
(翌2年間に限り適用されます)
2.税負担の調整措置
土地の固定資産税・都市計画税は、税負担の調整措置がとられています。その土地の負担水準に応じて課税標準額が算出され、税負担の均衡化を図る仕組みとなっています。
負担調整措置（宅地の場合）
（1）住宅用地
（ア）負担水準が90％以上の土地については、前年度課税標準額を据え置く。ただし、100％以上の場合には、今年度の評価額に住宅用地特例率を乗じた額とする。
（イ）負担水準が90％未満の土地については、前年度課税標準額に、今年度の評価額に住宅用地特例率を乗じた額の５％を加えた額を課税標準額とする。ただし、その額が評価額の90％を上回る場合には90％相当額とし、評価額の20％を下回る場合は20％相当額とする。
（２）商業地等
（ア）負担水準が70％を超える土地については、今年度の評価額の70％を課税標準額とする。
（イ）負担水準が60％以上70％以下の土地については、前年度課税標準額を据え置く。
（ウ）負担水準が60％未満の土地については、前年度課税標準額に今年度の評価額の５％を加えた額を課税標準額とする。ただし、その額が評価額の60％を上回る場合には60％相当額とし、評価額の20％を下回る場合には20％相当額とする。
負担調整措置早見表
負担水準 |
住宅用地 |
負担水準 |
商業地等 |
100％以上 |
評価額×住宅用地特例率 |
70％以上 |
評価額×70％ |
90％~99％ |
前年度課税標準額 |
||
85％~89％ |
評価額×住宅用地特例率×90％ |
||
15%~84% |
前年度課税標準額+評価額×住宅用地特例率×5％ |
||
60％~69％ |
前年度課税標準額 |
||
55％~59％ |
評価額×60％ |
||
15％~54％ |
前年度課税標準額＋評価額×5％ |
||
14％未満 |
評価額×住宅用地特例率×20％ |
14％未満 |
評価額×20％ |
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