開発行為、宅地造成、崖地等について
開発行為について
開発行為とは
主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。（都市計画法第4条第12項）
土地の区画形質の変更とは、切土、盛土および整地等の造成工事により土地に対して物理力を行使する行為または土地の利用状況を変更する行為をいいます。
※単なる分合筆のみを目的としたいわゆる権利区画の変更は含まれません。
開発許可の適用範囲
市街化区域における開発行為で、その規模が1,000平方メートル以上である場合は許可を得る必要があります。また、市街化調整区域は、市街化を抑制する地域ですから、市街化区域と異なり、原則として開発行為は行わせないこととされています。
技術基準
開発行為に一定の技術水準を確保させるため、都市計画法第33条により技術基準が設けられており、その基準に適合し、かつ、「小樽市開発指導要綱」にも遵守しているものでなければなりません。
立地基準
市街化調整区域では、上記の技術基準に加えて都市計画法第34条による許可基準（立地基準）のいずれかに該当すると認められる開発行為でなければ許可になりません。
許可不要の開発行為
次に掲げるような無秩序な市街化を招く恐れのない開発行為や他の法律の規制を受ける開発行為などは許可を受ける必要はありません。（都市計画法第29条関連）
- 市街化区域内における1,000平方メートル未満の開発行為。
- 市街化調整区域内で行う開発行為で、農林漁業の用に供する一定の建築物またはこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物を建築するために行うもの。
- 鉄道施設等の公益的建築物を建築するために行うもの。
- 都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業および公有水面埋立事業の施行として行うもの。
- 非常災害の応急措置として行うもの。
- 通常の管理行為、軽易な行為として行うもの。（著しい弊害を生ずる恐れのないもの。）
宅地造成について
宅地造成等規制法のあらまし
昭和36年11月7日に公布されました宅地造成等規制法（法律第191号）は宅地造成によって引き起こされる"崖崩れ"や"土砂の流出"による災害を防止するために必要な規制をし、これらの災害から人の生命や財産を保護することを目的として制定されました。
つまり、宅地造成を行う人や造成された宅地を利用する人だけでなく、その周辺に住んでいる人たち（第三者）への安全の確保も目的としている法律です。
宅地造成等規制法でいう宅地とは、農地、採草放牧地、森林、道路、公園、河川その他政令で定める公共施設（国または地方公共団体が管理する学校、墓地、水道など）のために使用されている土地以外の土地をいいます。
従って、一般的に使われる"建築物の敷地"という意味とは異なるとともに、不動産登記法上での地目とも直接関係がありませんので、注意してください。
宅地造成とは
宅地造成工事規制区域内において、建築物の有無にかかわらず、宅地以外の土地を宅地にするための工事または宅地において行う土地の形質の変更する工事をいいます。
具体的には、住宅、工場、倉庫、資材置場などの敷地造成や、土捨て場、擁壁設置工事などが該当します。
※宅地造成工事規制区域(PDF 15,020KB)の確認につきましては、都市計画課宅地グループ（内線352）までどうぞ。
土地の形質の変更とは（許可を要する工事）
宅地造成工事規制区域内において、下記の宅地造成に関する工事を行う場合は、事前に許可申請が必要です。
- 切土によって高さ2メートルを超える崖ができるもの
- 盛土によって高さ1メートルを超える崖ができるもの
- 切土・盛土を同時に行う場合で、盛土部分が高さ1メートル以下であっても、切土・盛土全体で高さ2メートルを超える崖ができるもの
- 高さに関係なく、切土・盛土をする土地の面積が500平方メートルを超えるもの
崖とは、地表面が、水平面に対し30度を超える角度で傾斜している土地をいいます。
宅地保全の義務
宅地における災害のほとんどは、雨水や地下水の排水施設が不完全である場合や、宅地を支える擁壁が弱かった場合などが原因と考えられています。
このような災害を発生させることのないように、自分の土地は自分で守り、他人に損害を与えないように常に安全に保たなければなりません。
小樽市は、災害の危険があると認められる宅地に対して、必要な防災措置を講ずるよう勧告または改善命令をすることがあります。勧告または改善命令を受けた人は、指摘箇所を法律の技術基準に基づいて速やかに直さなければなりません。
※民地内である崖地等の技術的相談、開発行為の許可および宅地造成に関する許可が必要かどうかの判断は、図面等を持って、都市計画課宅地グループ（内線352）へ相談してください。