祝津鰊御殿と日和山灯台&クルーザー

固定資産税についてのQ&A

Q1前に住んでいた土地を売りたいけど、どれくらいで売れるだろう?固定資産税の評価額と比べられるのかな?

Q2地価が下がっているのに、どうして土地の固定資産税が上がったのかな?

Q3住宅を取り壊すと固定資産税が上がるって聞いたけどホント?

Q4木造の家と広さは変わらないのに、マンションのほうがずいぶんと税金が高いけど、どうしてなの?それと、ずっと気になっていたけどマンションの階数によって税金って違うのかな?

Q5小樽市の家屋の固定資産税は、ほかの市と比べて高いと聞いたけどホント?

Q6普通の木造の家で、建築後30年もたつのにまだ税金がかかっている。いったい、いつまで納めればいいの?

Q7子どもが小学校に入り、そろそろ子ども部屋が必要なので家が欲しいな。新築にしようか、中古住宅にしようか迷うな。ところで、税金はどう違うのかな?

Q8事業で使用している機械等をリース会社から賃借して使用していますが、機械等は誰が申告するのですか?

Q9テナント(建物の賃借人)が取り付けた設備は誰が申告するのですか?

Q10国税と地方税では償却資産の取扱いには、どのような違いがありますか? 

Q11年度途中に(1月1日以降)、所有権が移転した場合、税額はどうなるの?

Q12親が亡くなり、土地と家屋の名義変更をしたいと思っているけど、固定資産税とか、ほかの税金はどうなるの?

Q13引っ越しをしたときは、なにか届出が必要なの?

 

Q1

Q1前に住んでいた土地を売りたいけど、どれくらいで売れるだろう?固定資産税の評価額と比べられるのかな?

A1不動産は一般の商品と違い、まったく同じものはありません。いろいろな条件の下その価格はさまざまです。誰でも簡単に適正な価格が分かる市場をもつことが難しいのです。
例えば、多少安くても売りたい場合や、高くても買いたい場合もあるでしょう。また、借地権が発生しているなど、権利関係の違いによっては、隣り合った同じ面積の土地でも、取引価格に差が生じることも考えられます。
不動産の実際の取引価格は、国の地価公示価格や都道府県の地価調査価格を目安にしつつ、需要と供給に応じ、当事者間の合意により個別に形成されるものです。
一方、固定資産税の評価額は、取引当事者の個別事情を考慮しない価格(権利関係を考慮しない更地としての価格)を用い、地域、市域、さらには近隣市町村という面的な広がりのなかで、全体の均衡を考えながら、一度に大量の計算をする仕組みにより決められます。
通常、宅地の評価額路線価方式といわれる評価法で、地価公示価格地価調査価格及び不動産鑑定士による鑑定評価額を活用し算定した道路に接する土地の1平方メートル当たりの価格(路線価)を基にして算出します。また、路線価は地価公示価格の7割程度がめどとなっています。
このように、取引価格と固定資産税評価額の間には地価公示価格地価調査価格を指標にするという共通点がありますが、価格の成り立ちの違いを考えると、必ずしも比較できるものとは限りません。

上記についてのお問合せは、資産税課土地係へ

 

Q2

Q2地価が下がっているのに、どうして土地の固定資産税が上がったのかな?

A2土地の固定資産税・都市計画税は、土地の評価額から特例などを考慮した数値(課税標準額)に税率を乗じて計算します。
平成6年度、国から「土地の評価額は地価公示価格の7割程度に」という方針が出されたため、全国的にほとんどの土地の評価額が大きく上がりました。そのとき、課税標準額も同じように上げると、税額も一緒に上がることになります。
しかし、税額が急激に上昇すると、それを支払う納税義務者には相当な負担となります。そこで「一度にではなく少しずつ、課税標準額を評価額に近づける」という負担の調整措置がとられることになりました。

課税標準額調整措置のイメージ

一方、地価はここ十数年間、下落の傾向にあります。小樽市でも地価が下がっている地域があり、その場合には毎年評価額を見直すことで、実際に評価額が下がる土地があります。しかし、評価額は下がっても、課税標準額評価額まで近づかず、その差が大きい土地の場合は、ゴールである評価額に近づけるために課税標準額が少しずつ上昇するので、税額が上昇することになります。

※課税標準額が評価額に達した場合、評価額が下がったら課税標準額も下がり、税額が減少します。

税額の上昇のイメージ

上記についてのお問合せは、資産税課土地係へ

 

Q3

Q3住宅を取り壊すと固定資産税が上がるって聞いたけどホント?

A3土地に居住用建物(専用住宅・併用住宅)があると、固定資産税の税額算出の基礎となる金額(課税標準額)が最大で評価額の6分の1まで下がる特例があります。(これを住宅用地の特例措置といいます)

住宅用地の特例措置
小規模住宅用地
  • 200平方メートル以下の住宅用地で、課税標準額が固定資産税では6分の1、都市計画税では3分の1になります。
  • 住宅1戸につき200平方メートルが対象となります。
一般住宅用地
  • 小規模住宅用地を超える部分の住宅用地で、課税標準額が固定資産税では評価額の3分の1、都市計画税では3分の2になります。

 

住宅を取り壊しますと、この特例措置がなくなるので、店舗などが建っている土地(商業用地)や更地と同様の税額計算になります。当然、取り壊した住宅分の税はかからなくなりますが、住宅分の税が土地の特例措置による減額分より少なかった場合は、結果として固定資産税の合計額が取り壊し前より上昇することになります。
住宅があるかないかは、その年の1月1日(賦課期日)を基準日として判定しますので、1月1日において建築が予定されている土地や、住宅を建築中の土地は住宅用地とはなりません。ただし、同一所有者やその家族が既存の住宅に替えて新築しているとき(建替え特例)のほか、震災、火災、風水害などにより住宅が壊れてしまったとき(被災住宅用地の特例)で一定の条件を満たす場合は住宅用地となることがあります。

上記についてのお問合せは、資産税課土地係へ

 

Q4

Q4木造の家と広さは変わらないのに、マンションのほうがずいぶんと税金が高いけど、どうしてなの?それと、ずっと気になっていたけどマンションの階数によって税金って違うのかな?

A4前段の質問についてお答えしますが、同じような間取り、同じ築年数でもマンションのほうが木造の家よりも固定資産税が高いのが現状です。
家屋の固定資産税は、再建築価格と呼ばれるものに経年による減価率と税率を乗じて算出します。
この「再建築価格」という聞きなれない言葉ですが、簡単に言うと、建築物価や市場の流通量などを基に、総務大臣が定めた固定資産(家屋)評価基準により、今この建物を建てたらいくらになるかを算出したものです。例えば、このサイディングはいくら、このフローリングはいくらといったことを評価します。
ですから、コンクリートでできたマンションと木造の家で比較した場合、柱ひとつとっても、鉄骨の柱のほうが木造の柱のほうよりも高いので再建築価格に差が出てきます。
また、経年による減価率についても、マンションの方が木造よりも強い造りなので耐用年数が長く、その点から考えても税額に違いが出てくるため、マンションの方が固定資産税は高くなります。
次の質問にあるマンションの階数のお話ですが、売買価格には確かに違いがあるようです。
しかしながら、例えば、全く同じ面積で1階と10階のマンションの居室を比較した場合、前の質問で答えたとおり、今建てたらいくらになるかということで算出しますから、固定資産税は変わりません。

上記についてのお問合せは、資産税課家屋係へ

 

Q5

Q5小樽市の家屋の固定資産税は、ほかの市と比べて高いと聞いたけどホント?

A5家屋の固定資産税は、総務大臣が定める「固定資産評価基準」により、再建築価格(前の質問に対する答えを参照)に経年による減点補正率と税率を乗じて算出します。

「固定資産評価基準」は、全国的に統一された基準のため、同じ家屋であれば全国どこに建てても同じ評価額となります。

又、税率についても標準税率を使用していることから、小樽市の家屋の固定資産税がほかの市より高くなるということはありません。

上記についてのお問合せは、資産税課家屋係へ

 

Q6

Q6普通の木造の家で建築後30年もたつのにまだ税金がかかっている。いったい、いつまで納めればいいの?

A6家屋の固定資産税は、再建築価格に経年による減点補正率と税率を乗じて算出されます。
一般的に木造住宅は、減価償却としての期間は25年とされており、その後は、通常の維持管理を行うものとした場合において、家屋の効用を発揮し得る最低限度の残価率は存するとされ、固定資産税は家屋が存在し、免税点以上である限り、納めることになります。

上記についてのお問合せは、資産税課家屋係へ

 

Q7

Q7子どもが小学校に入り、そろそろ子ども部屋が必要なので家が欲しいな。新築にしようか、中古住宅にしようか迷うな。ところで、税金はどう違うのかな?

A7新築住宅には、固定資産税の減額制度があります。一定の要件を満たすときは、新たに、固定資産税が課税されることになった年度から3年度分(3階以上の中高層耐火住宅は5年度分)の固定資産税が、120平方メートル(120平方メートルを超える場合は120平方メートル相当分)まで2分の1に軽減されます。
また、2世帯住宅も対象になりますが、一定の要件を満たすときは、2世帯分が減額の適用になります。要件については、区画上独立している必要性があり、一般的な2世帯住宅(金融機関の基準など)とは違う場合がありますので、詳しいことを知りたい方は、資産税課又は小樽道税事務所不動産取得税係で確認されるようお願いします。
中古の住宅については、新築されて3年(3階建て以上の中高層耐火住宅は5年)以上経過したものを取得された場合、既に減額の適用期間が終了していますので、新たにその適用はありませんが、3年ごとの評価替えによる経年減点補正率の適用により、物価の上昇の影響を受けなければ、評価額は理論上下がることになります。

上記についてのお問合せは、資産税課家屋係へ

 

Q8

Q8事業で使用している機械等をリース会社から賃借して使用していますが、機械等は誰が申告するのですか?

A8償却資産の納税義務者(申告対象者)は1月1日現在(賦課期日)において、償却資産を所有している方となります。
したがって、ただ単に償却資産のリースを受けている場合は、その資産の所有権はリース会社にありますので、申告・納税義務はリース会社にあります。
ただし、リース期間終了後に無償で譲渡されることを条件に借りている場合や、所有権留保付割賦販売の場合は、リース会社と貴社との共有物とみなされ、リース会社と貴社が連帯して納税義務を負うことになりますが、社会通念上、原則として、最終的所有者となる貴社が申告・納税を行う必要があります。

上記についてのお問合せは、資産税課償却資産係へ

 

Q9

Q9テナント(建物の賃借人)が取り付けた設備は誰が申告するのですか?

A9建物附属設備のうち、テナントが取り付けた設備(電気・給排水・空調設備など)や内部造作で事業用に使用している場合は、テナントが所有する償却資産として申告することになります。

上記についてのお問合せは、資産税課償却資産係へ

 

Q10

Q10国税と地方税では償却資産の取扱いには、どのような違いがありますか?

A10次の表のとおりとなります。

国税との主な違い
区分

国税(法人税・所得税)

地方税(固定資産税)

償却計算の期間 事業年度 賦課期日(1月1日)
償却方法

○建物並びに平成28年4月1日以後に取得された建物附属設備及び構築物以外の一般の資産は、定率法・定額法の選択制
○定率法を選択した場合

  • 平成24年4月1日以後に取得された資産は、「200%定率法」を適用
  • 平成19年4月1日から平成24年3月31日までに取得された資産は、「250%定率法」を適用
  • 平成19年3月31日以前に取得された資産は、「旧定率法」を適用

一般の資産は定率法を適用(固定資産評価基準に定められた減価率を用いる。)

※法人税法等の旧定率法で用いる減価率と同様

前年中の新規取得資産 月割償却 半年償却
圧縮記帳 認められます

認められません

特別償却

割増償却

認められます 認められません
増加償却 認められます 認められます
評価額の最低限度 備忘価額(1円) 取得価額の5%
改良費の評価方法 原則区分評価 区分評価
建設仮勘定中の資産 減価償却を認めない。ただし、完成した部分が事業の用に供されている場合、その部分は減価償却できる。 事業の用に供されている限り課税対象

 

上記についてのお問合せは、資産税課償却資産係へ

 

Q11

Q11年度途中に(1月1日以降)、所有権が移転した場合、税額はどうなるの?

A11固定資産税は毎年1月1日(賦課期日)現在、登記簿又は補充課税台帳に登録されている人に、原則として課税されます。また、固定資産税は一年分を課税するので、年度途中で所有権が移った場合でも、その分を減額するということはありません。

上記についてのお問合せは、資産税課へ

 

Q12

Q12親が亡くなり、土地と建物の名義変更をしたいと思っているけど、固定資産税とか、ほかの税金はどうなるの?

A12登記されている土地や建物の所有者が亡くなった場合は、名義変更が必要ですので、札幌法務局小樽支局にて手続きをして下さい。名義変更の手続きをしますと、その連絡が市に来て、翌年度の納税通知書の送り先が変わります。
登記されていない建物の名義変更手続は、こちらをご覧ください。

少し余談になりますが、「相続した場合、固定資産税、その他の税金をひっくるめて、どのくらいかかりますか?」と相談を受けることがあります。
固定資産税は土地・建物を相続し新たに所有者となった方にかかります。
相続税は、小樽税務署(小樽市港町5番2号電話0134-23-2171)にお尋ねください。
登録免許税(法務局に登記するための手数料のことです。)は、札幌法務局小樽支局(小樽市港町5番2号電話0134-23-3012)にお尋ねください。
不動産取得税(土地・建物を持ったときに一度だけかかる税金)は、相続の場合かかりませんが、詳しくは北海道後志総合振興局小樽道税事務所(小樽市富岡1丁目14番13号電話0134-23-9491)にお尋ねください。

 

リンク
国税や道税については、こちらのリンクをご覧ください。
相続税は 国税庁タックスアンサー(外部サイト)
登録免許税は

国税庁タックスアンサー「登録免許税のあらまし」(外部サイト)

不動産取得税は 北海道庁「不動産取得税」(外部サイト)

※相続については、いろいろなご事情があると思いますが、名義人が亡くなられた後、時間が経過すればするほど関係が複雑になる場合がありますので、お早めに手続きを!

上記についてのお問合せは、資産税課へ

 

固定資産税・都市計画税の納付(口座振替) に関するお問合せは、納税課

 

Q13

Q13引っ越しをしたときには、なにか届出が必要なの?

A13固定資産税・都市計画税納税通知書の送付先となっている方が、転入・転出された場合は、資産税課にご連絡ください。

上記についてのお問合せは、資産税課へ

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